11月，包括青岛在内的全国各大重点城市房价整体退热，虽然年底开发商拼量，各类优惠活动，折扣较多，让成交量止降回升，但依然无法阻挡房价整体下行的趋势，预计12月受供应继续明显增长影响，重点城市成交规模环比将继续回升。
据公开数据显示，楼市经过21年的走势变化，中国5个大中城市中有12个存在严重和轻微住房泡沫，而青岛的房价也在12月恢复到“上合热潮”前的水准，包括市南崂山均价回到w+，走势趋于平稳，市北李沧也稳定在2w水准，其他外围区市也都回到1w+的行列等等，具体我们来看进入12月的青岛数百个小区房价变化如何。
撰文/?燮旻
5座城市12个有楼市泡沫！
众所周知，年的东南亚金融危机以及年全球金融危机源于住房泡沫破灭。因此，房价泡沫一定程度上就成为了金融危机的前兆，*策制定者总是将房价作为金融部门脆弱性的重要指标。
目前，学界和业界通常使用空置率、租售比和房价收入比测度住房泡沫，尚未统一。根据泡沫定义，住房泡沫分为理性住房泡沫和非理性住房泡沫。相对于非理性住房泡沫，理性住房泡沫不仅具有理论基础，而且能够准确测度住房泡沫。在现有住房泡沫指标中，租售比属于理性住房泡沫指标，空置率属于非理性住房泡沫指标，房价收入比不属于住房泡沫指标，而是房价支付能力指标。
最新的一项研究表明，-年中国5个大中城市中有12个存在严重和轻微住房泡沫，2个无明显住房泡沫，21个房价被低估。因此，对于住房泡沫严重的城市而言，楼市紧调控*策有利于挤出住房泡沫，防范银行风险，化解银行危机。对于无明显住房泡沫和房价被低估的城市而言，楼市紧调控*策可考虑松绑，因城施策。这也让我们对明年年初房地产调控*策的方向有了大致的把握。
11月，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米元，环比下降0.%。其中，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米元、元、元和元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。以青岛为代表的二线城市的二手房挂牌价也处于回落趋势。
据国家统计局发布的10月70城房价数据，二手房方面，一二三线城市环比涨幅均出现下降；新房方面，一线涨幅持平、二线回落、三线微扩。购房者信心指数降至近两年的最低点。12月日发布的《中国房地产大数据报告()》显示，10月，购房者信心指数环比下降4.2%，为年1月以来最低点。
近两年购房者信心指数的最高点在年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。从一定程度上来说，购房者信心指数也是受到了房地产泡沫的影响。
青岛：成交量回升，难掩房价下行的趋势
反观11月的青岛二手房市场，二手房挂牌价持续下跌，环比降幅超过0.84％。在经济*策稳定的大背景下，青岛二手房市场在量价上，整体持续了下行通道，住房向理性居住需求回归。
新房市场则是回升趋势明显，这与年底房地产企业回笼资金、加大购房优惠也有一定的关系。相比较此前青岛楼市经历的成交骤升骤降，11月的量价升幅属于正常范畴之内。价格方面，11月份青岛新建商品房成交均价为元/㎡，同比环比实现双升，分别上涨19.99%和11.06%。其中新建商品住宅成交均价为元/㎡，同比环比分别上涨2.88%和10.71%。
从各城区量价走势来看，青岛各区房价以及整体均价处于持续走高的趋势之中，均价峰值在6月上合峰会召开时来临，全市平均房价超过了元/㎡。可以直观地看到目前房价已经回落至“峰会热潮”之前的水平。
西海岸新区、即墨区、胶州市是上半年热点供销区域均价一直居高不下。市南区、崂山区在5-6月均价突破5万元/㎡。*策“绿灯区”的高新区等外围区市凭借着价格优势吸引了大批投资客。可以说与“遍地开花”的上半年不同的是，进入12月，经历了连续几个月的下行压力，青岛楼市在不断降温的过程中完成去泡沫的蜕化。
市内四区凭借完善的医疗、教育、交通等配套措施，房价的回落较为缓和；但反观外围区市中资源配套、环境建设等客观现实条件较差但却被投资客“疯抢”的楼盘，则一时之间门可罗雀，再鲜少有人问津。当大量泡沫褪去之时，与经济、区位叫匹配的价格也在逐渐显现。具体我们来看进入12月的青岛数百个小区房价变化如何。
青岛数百小区房价一览
（注：如此数据板块没有您想