记者
孙梅欣1
仿佛是一夜之间，天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市，天津的“红”是不想跌得太猛。
9月10日，天津市住建委公开表示，“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，在合理区间运行”，房地产呈现持续平稳的发展态势，以回应早前文章提到，天津房价在短时期出现大幅下跌。
“降价是不是卖得了不知道，但我在新区西青一套按市场价挂出的房子，已经过去16个月了，只有2次带看，有价无市。”在天津房地产从业近20年，方照不禁一阵苦笑。
在方照看来，相较于房价走低，市场跌价，缺乏流动性和仍在增加的高库存，才是天津市场的更严重的问题：“天津的房价不是一夜间跌下来，是3年多来多种因素叠加的结果。”
库存“堰塞”
国家统计局今年9月公布的《年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示，7月天津二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌4.5%。
如果把时间拉长一些就会发现，天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降，累计跌幅达到4.7%。同比方面，则已经连续8个月下跌。
新房表现则稍显乐观，国家统计局数据显示，8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%，连续5个月出现上涨，同比涨幅0.9%。
58同城、安居客提供的数据显示，今年以来，天津全市新房在线平均报价从年初的元/平方米，降至8月的元/平方米，降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的元/平方米，降至8月的元/平方米，降幅约为3.3%。
制图：孙梅欣从全市平均价格水平来看，今年天津市场相对平稳，只是略有下降。但根据淘房公布的数据来看，天津二手房从年8月开始就持续呈现环比下滑，只在年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里，二手房环比下降的月份接近19个。
如果说平均降价并不明显，那么不断上升的库存量，则已经处于惊人的高位。
克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示，到今年8月，天津商品住宅库存面积达到万平方米，是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中，库存量最高、且唯一超过万平方米库存规模的城市。去化周期方面，则长达28.2个月，是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。
天津年全年新房成交面积.7万平方米，年成交面积万平方米，在此之前5年年度平均成交面积万平方米。这意味着，以目前的库存量，在没有新增量入场的情况下，即便以年之前较为积极的购房活跃度来看，天津市场新房2年都卖不完。
这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求，让天津市场卖房方难有溢价权，不论开发商，还是二手房东。
恶性循环
方照还记得年天津市场最火爆的场面：“一个新盘入市，15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价，万、万的加价。”
当年，天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块，住宅楼面地价约为5.6万元/平方米，地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米，买家包括中冶、万科、天房等房企。
“当时市场普遍认为，天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。
数据显示，年全年土地出让面积.32万平方米，出让总金额亿元，其中宅地出让量.96万平方米，楼面地价万元/平方米。
然而，10万/平方米的“天花板”价没等到，却等来了史上最严的天津“”楼市调控。
调控要求，自年4月1日起，非天津户籍在天津有1套及以上，天津户籍有2套及以上，包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房，暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。
严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。年天津新房成交12.71万套，同比下降45.73%；二手房成交9.4万套，同比下降50%。至年的新房成交套数再度降为10.95万套，同比下滑13.78%。
与此同时，年、年出让的地块，在年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示，年，天津新建商品房供应量为万平方米，供应规模创下过去10年新高，但成交量只有万平方米，供过于求的局面开始形成。
到了年，上市供应量达到.8万平方米，成交量只有.7万平方米，新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。
事实上，相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。年5月，天津加入全国热点城市人才落户大潮，推出了“海河英才”行动计划，放宽人才引进落户条件。数据显示，到今年1月，通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。
“不得不说，通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’，对于市场的成交量有一定推动，所以年后，天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为，这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。
王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人，她认为，相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同，教育、医疗才是落户天津的吸引力：“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群，他们在天津就近解决了户口问题，但并不会带着产业进来。”
另外，天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上，有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点，卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。
“但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房，可以控制成本，甚至有些人只要户口，并不打算在天津购房居住、工作，所以很少会选择天津市区周边，或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释，这就形成一个“闭环”：“新落户人口直奔周边刚需市场买新房，本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房，市场缺乏流动性，改善型的购房需求被严重压抑。”
方照认同这一观点：“如果不靠大幅降价，在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津，周边朋友曾将一套二手房挂牌价从万降至万：“即便如此，带看量依然寥寥，朋友干脆把房源下架不卖了。”
某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言，天津的二手房存量很大，目前挂牌量去化周期接近3年：“通过二手房置换方式的置业者受到了影响，所以市内六区房价和成交量都上不来。”
由于新房难卖、亏损，新房项目对于销售的渠道依赖性更大，在天津则集中在了中介的手上。
“正常情况下，项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了，佣金超过3%就是比较高的情况，但是在天津，中介在整体市场的渠道占有率超过60%，佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。
方照证实了这一说法：“天津中介一方面能抓住置换人群，另一方面，大型中介可以获得外地来津落户的客户群体，这对于在售项目而言都是有效购买力。”
然而，高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上，二手房的交易活跃度和