天津新闻

首页 » 常识 » 问答 » 收官中部第一城,水逆的2022年
TUhjnbcbe - 2023/12/23 20:35:00

作者:子非鱼

01

武汉全年卖地收入腰斩

12月28日,武汉推出的今年第六轮集中供地迎来了收官,这也是武汉全年卖地的收官战。

本轮供地武汉推出了20宗地,其中住宅用地14宗。最终一宗溢价成交,19宗底价成交。

武汉这轮卖地唯一的亮点,民营房企终于参与了拿地。

尽管第六轮集中供地推出的土地全部卖出,但武汉全年卖地成交了宗,卖地收入.33亿元。

而年武汉共计成交宗地(仅含所有P字头地块),全年成交土地面积约万平方米,成交总金额约亿元。

今年卖地收入较去年减少了54.26%,妥妥的腰斩了。

这还是得亏武汉在坚定放弃了两集中供地,在12月份开启了第四轮、第五轮、第六轮集中供地。

本来按照官方规定的两集中供地方式,22个被钦定需要按照两集中供地的城市,每年最多不超过三次集中供地。

但是,武汉在完成第三轮供地的时候,卖地规模只完成全年计划的24%。这才让武汉着急,最终在短短最后一个月里加推了三场集中供地。

其他城市皆如此。前三轮供地完成时,天津也只完成了全年计划的24%,青岛、福州不足三分之一,宁波、济南、北京、苏州、深圳、长沙不足二分之一,南京也只有51%而已。

在这种背景下,长沙直接跳出来,表示取消集中供地。其他城市虽然没有明说,但都这么做了,纷纷开启了因城施策模式,开启了第四轮、第五轮乃至第六轮集中供地,坚持了一年半的两集中供地模式,烟消云散。

土地卖不动很正常,要是卖得动那才不正常。毕竟一级土地市场的冷暖是二级房屋成交市场的直接映射,而商品房成交市场今年啥情况,本号已经说过N遍了。

一大堆房子没卖出去,开发商拿地干啥,再者也没钱拿地。

国家统计数据显示,年前11个月,全国房地产投资下降了9.8%,东部、西部、中部、东北全线下挫。

年前11个月,商品房成交面积较去年同期下跌23.3%,销售额下跌26.6%,东南西北中全线下挫。

来源:国家统计局

02

降价也难卖动

以武汉来说,本号之前写过多次武汉,给武汉的评价是:

年的武汉楼市,成为了长江以南中心城市调整的典型。

克而瑞数据显示,在房地产利好扎堆而下的11月份,武汉商品房成交量跌势依然没有收住。前11个月,武汉新房供应同比下滑52%,1-11月成交量同比下降51%

二手房方面,武汉今年每月的二手房成交量基本都在套以下,8月份达到了套,11月份只有多套。这和之前动辄万套的成交量,有云泥之别。

新房卖不动,二手房卖不动,降价也卖不动。

今年以来,武汉市场新房打折遍地,二手房价格调整力度普遍都很大。

二手房更是如此。华夏时报用了一个词概括武汉二手房价格调整情况,“内卷式降价”。

在国家统计局的统计中,武汉的二手房价格已经跌回至少三四年前了,位居纳入统计的70个大中城市跌幅榜第30位,同时湖北的另外两个副中心城市宜昌和襄阳,也都在跌幅榜上。

数据:国家统计局

武汉之所以成为长江以南地区中心城市调整的典型,是因为这里的房子太多了。

克而瑞披露的数据显示,武汉11月份商品房库存量万平方米,连续多月位居全国第二位,仅次于青岛。目前的消化周期31.7个月。

同时,武汉还有20多万套挂牌的二手房等人接盘。

一大堆房子卖不出去,开发商怎么拿地,而且今年开发商都在为活下去而苦苦挣扎,哪还有心情、动力和钱拿地,要不是国资房企(国企、央企和地方城投)在今年开启了兜底模式,大多数城市的卖地收入恐怕都得脚踝斩。

03

武汉后市预判

短期内,武汉的调整步伐不会停止。两个逻辑:

第一,宏观逻辑。

尽管防疫放开,但疫情正在肆虐,当下很多人都在与病*作斗争,经历了大疫三年,大多数人身心疲惫,最关键的是,很多人的积蓄都被掏空了。

后续无论心情还是收入,都需要时间来修复,并不是一声令下就能立马精神抖擞。

更何况,经济与收入复苏的路上,还有不少困难。比如全球经济衰退,比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。这些都构成了年及以后的不确定性。

总而言之,在房价依旧高企,泡沫依旧巨大,房价远超城市价值与潜力,购买力根本支撑不住,经济与收入复苏路上仍存在不确定性的诸多背景下,南方大多数才开始调整的中心城市,楼市挤泡沫仍会是主流趋势。

第二,微观逻辑。

武汉的房子太多了,新房存量是万平方米,这还只是狭义商品房,也即已经建好的商品。

如果从广义商品房来看,9月份克而瑞披露的数据显示,当时武汉的广义商品房超过万平方米,同样位居全国第二。

所谓广义商品房库存,是指已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子,已出让地块还未动工的房子。

这么多新房库存,外加20多万套二手房,武汉的市场整体供应已经远大于需求。

因此,无论从宏观角度,还是微观角度,武汉房价调整的步伐,都看不到停下来的迹象。

1
查看完整版本: 收官中部第一城,水逆的2022年